O contrato-promessa de compra e venda é bastante comum em Portugal, pois é recorrentemente estabelecido para acordar a futura compra de um imóvel. Apesar de não ser obrigatório, ele é importante para garantir os direitos e deveres dos envolvidos no negócio, já que permite formalizar, com rapidez, um documento vinculativo entre o promitente-vendedor e o promitente-comprador sempre que haja vontade de comprar/vender, mas ainda não se encontrem reunidas as condições necessárias para a realização da escritura pública, como são os casos em que a construção do imóvel ainda não se encontra concluída, o comprador ainda aguarda a aprovação de financiamento bancário, o imóvel não dispõe de licença de utilização, entre outros. Como qualquer outro contrato, no promessa de compra e venda há regras a seguir. E apesar do princípio da liberdade contratual, que permite que as partes estabeleçam as regras que bem entenderem, essa liberdade tem limites e, se a lei impõe, é para cumprir. A grande imposição dos contratos-promessa respeitantes à celebração de contratos onerosos de um edifício ou fração autónoma já construídos, em construção ou a construir, prende- -se com a obrigatoriedade do reconhecimento de assinaturas dos contraentes. Então, se a lei impõe, porque insistem as partes em afirmar que “prescindem do reconhecimento de assinaturas “? Por falta de conhecimento?! Porque o amigo fez assim, e não teve problemas?! Porque a agência imobiliária diz que não é necessário?! Porque vão gastar dinheiro?! Importa esclarecer que a falta de reconhecimento de assinaturas torna o contrato nulo, ou seja, em termos práticos é inválido e não produz efeitos, na medida em que a forma legal foi inobservada. Trata-se, no entanto de uma nulidade atípica, uma vez que é invocável apenas pelos contraentes interessados e, quanto ao promitente-vendedor, só quando a omissão (não reconhecimento de assinaturas) tenha sido culposamente causada pela outra parte. Entende-se que seria injusto que essa nulidade pudesse ser invocada por quem deu causa a falta de reconhecimento de assinaturas, ou seja, quem provocou essa situação. Sempre que assina um contrato-promessa de compra e venda, tenha em conta que este não é apenas um papel, é uma convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato e, se é certo que tudo pode correr bem, também é certo que muitas vezes corre mal. Sendo a compra de uma casa uma decisão financeira tão importante, lembre-se que quanto mais protegido estiver, melhor. Não negligencie os seus direitos. Informe-se com profissionais habilitados para o efeito, podendo sempre contar com o auxílio de um solicitador.
Cristela Freixo