A Lei n.º 31/2014, de 30 de Maio (Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo) e o Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de Maio (Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial), foram responsáveis pela introdução de alterações relevantes no âmbito da classificação e qualificação dos solos.
Com efeito, desapareceu, por força da lei, a categoria de solo urbanizável, tendo sido criado um regime de classificação dual dos solos, a saber:
– solo urbano, definido como aquele que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado e, como tal, afecto em plano territorial à urbanização ou edificação (artigo 71.n.º 2, alínea a) da Lei);
– solo rústico, que, na definição da lei, é aquele que, pela sua reconhecida aptidão, se destine, nomeadamente, ao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, à conservação, à valorização e à exploração de recursos naturais, de recursos geológicos ou de recursos energéticos, assim como o que se destina a espaços naturais, culturais, de turismo, recreio e lazer ou a protecção de riscos, ainda que seja ocupado por infraestruturas, e aquele que não seja classificado como urbano (artigo 71.º, n.º 2, alínea b) da Lei).
Desapareceu, assim, pelo menos em termos teóricos, a categoria de solo urbanizável.
No tocante ao regime de uso do solo, o instrumento de definição, quer da estratégia municipal, quer da estratégia intermunicipal, mantém-se o plano director municipal.
Contudo, resulta do preâmbulo do Decreto-Lei 80/2015, que “os planos territoriais passam a ser os únicos instrumentos passíveis de determinar a classificação e qualificação do uso do solo, bem como a respectiva execução e programação”, vinculando directa e imediatamente os particulares e que, por outro lado, “o plano director municipal mantém-se como um instrumento de definição da estratégia municipal ou intermunicipal, estabelecendo o quadro estratégico de desenvolvimento territorial ao nível local ou sub-regional”.
A Lei 74/2017, de 16 de Agosto, que procedeu, no seu artigo 2.º, à alteração do artigo 78.º n.º 1, da Lei de Bases Gerais da Política de Solos, de Ordenamento do Território e Urbanismo, definiu, como data limite, o dia 13 de Julho de 2020 para que os planos territoriais (municipais e intermunicipais) sejam adequados e estejam em conformidade com a disciplina de uso do solo prevista na aludida Lei n.º 31/2014, classificando, como “solo rústico” ou “solo urbano”, os terrenos até agora classificados como “solo urbanizável”.
Após o decurso do aludido prazo sem que a alteração ou a adaptação tenham tido lugar, ficam suspensas as normas do plano territorial (municipal ou intermunicipal) que deveriam ter sido actualizadas, não podendo, na área abrangida, haver lugar à prática de quaisquer actos ou operações que impliquem a alteração do uso do solo, enquanto a suspensão durar (artigos 78, n.º 4 e 46.º, números 5 e 6 da Lei 31/2014).
O problema que poderá surgir, nessa eventualidade, está relacionado com uma possível desvalorização dos prédios que estejam inseridos na classe de solo urbanizável e que, nesse momento, se não encontrem urbanizados ou edificados.
Todavia, a Lei de Bases contém normas transitórias, prescrevendo que “nos procedimentos de elaboração, alteração ou revisão de planos territoriais a que se refere o número anterior, os terrenos que estejam classificados como solo urbanizável ou solo urbano com urbanização programada, mantêm a classificação para efeitos da presente lei, até ao termo do prazo para execução das obras de urbanização que tenha sido ou seja definido em plano de pormenor, por contrato de urbanização ou desenvolvimento urbano ou por acto administrativo de controlo prévio” (artigo 82.º, n.º 5 da Lei).
Dr. Rodrigo Versos
Advogado